L’amministratore di condominio è responsabile delle parti comuni?

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Questa settimana ci ha scritto Enzo da Tito ponendo al nostro esperto la seguente domanda: “Gentile avvocato vorrei sapere in quali casi si configura la responsabilità dell’amministratore del mio condominio ed in particolare se esso è responsabile della custodia delle parti comuni del condominio?”. Enzo, 55 anni

Caro Enzo,
il rapporto che si viene ad instaurare tra il condominio ed il suo amministratore va riferito al contratto di mandato ex art. 1710 c.c. Applicando i principi che regolano tale rapporto ne consegue che l’inosservanza da parte dell’amministratore, dei doveri rientranti nei suoi compiti, è fonte di responsabilità civile e penale, contrattuale ed extracontrattuale. Costui, pertanto, deve rispondere del suo operato verso il condominio, a titolo di colpa, tutte le volte in cui non agisca con la diligenza del buon padre di famiglia, infatti, questi è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri attribuitegli ed in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. La legge di riforma del condominio 11/12/2012 n. 220,  ha tipizzato alcune fattispecie di gravi irregolarità che determinano la revoca dell’amministratore. Tra questi vi è quello di non restituire le somme di danaro appartenenti al condominio, nonché quello di utilizzare i fondi ricevuti per fini estranei all’interesse comune, che ne possono far scaturire anche responsabilità penali. Per quello che riguarda le parti comuni condominiali la responsabilità è data dalla violazione della disposizione di cui all’art. 2051 c.c., per cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Tale responsabilità è da attribuire al condominio come tale in quanto la custodia è a carico del condominio e per esso dell’amministratore. Sull’amministratore di condominio, difatti, grava il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni e, conseguentemente, la responsabilità personale in merito agli eventuali danni a terzi derivanti dai beni condominiali comuni. Difatti l’amministratore è titolare non solo nel commissionare spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, ma anche e soprattutto alla conservazione delle parti e dei servizi comuni dell’edificio. Di conseguenza deve riconoscersi in capo a tale soggetto l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente pericolose. In conclusione la recente riforma del condominio ha posto a carico dell’amministratore una serie di nuovi oneri amministrativi, aumentandone così gli adempimenti e conseguentemente le responsabilità. Pertanto sono vari i profili della responsabilità nella quale può incorrere l’amministratore di condominio nell’espletamento delle proprie funzioni e là dove non adempia con la giusta diligenza sarà tenuto a risarcire il danno oltre che rispondere anche a titolo penale.
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Avv. Giuseppe Lofrano