Questa settimana vi proponiamo il quesito del signor Antonio che ci scrive da Potenza.
Gentile Avvocato, sto pensando di acquistare delle quote di un immobile in multiproprietà ma vorrei avere maggiori dettagli su eventuali differenze con la piena proprietà e soprattutto sapere, poiché sono una persona anziana, se la multiproprietà può essere oggetto di successione per i miei figli. Antonio, 75
Gentile signor Antonio,
la multiproprietà, a differenza della proprietà “classica”, è un istituto disciplinato dal Codice del consumo (Dlgs 206/2005, articoli 69 e 81-bis, novellato dal Dlgs 79/2011 in attuazione della direttiva 2008/122/Ce) che consente a più soggetti di godere di un immobile in via esclusiva per un determinato periodo di tempo. L’esercizio del diritto di ciascun multiproprietario è periodico e comunque non avviene contemporaneamente agli altri multiproprietari. Al riguardo vi possono essere tre tipologie di contratti: a) la multiproprietà immobiliare, la più diffusa, con la quale si acquista con atto notarile la quota millesimale di proprietà di una unità abitativa, che conferisce il diritto di disporre pienamente di un alloggio per un determinato periodo dell’anno; b) la multiproprietà azionaria, che invece prevede l’acquisto di azioni o quote di capitale di una società proprietaria del complesso immobiliare; c) quella alberghiera che permette di avere, sempre per un periodo prestabilito, la disponibilità di una porzione immobiliare organizzata in una struttura alberghiera o in un residence.
Il contratto di multiproprietà deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità. È, inoltre, previsto il diritto dell’acquirente al recesso dal contratto, da esercitare, anche senza un motivo specifico, entro quattordici giorni dalla conclusione del contratto o dal giorno della ricezione se successivo alla stipula. Il diritto del multiproprietario non è soggetto a limiti di durata ma, con l’immissione nel godimento del bene, il multiproprietario rimane vincolato alla società che gestisce l’immobile sulla base di un complesso rapporto giuridico, disciplinato dal regolamento di gestione che viene accettato al momento della stipula del contratto preliminare. Il regolamento de quo pone alcuni limiti: come per esempio il vincolo nell’utilizzazione; il divieto per i comproprietari di apportare modifiche o migliorie; il divieto di occupazione dell’appartamento da parte di un numero di persone superiore a quelle indicate o il divieto di introdurre animali.
Inoltre, se un comproprietario non intende godere dell’appartamento per il periodo di sua spettanza, ha la possibilità di concederlo in locazione a terzi dandone comunicazione scritta al gestore. È, inoltre, prevista la facoltà, salvo eventuale conguaglio, di modificare il periodo di godimento turnario, di trasferire il diritto su un altro alloggio disponibile, oppure di scambiare il periodo-vacanza con quello di un altro multiproprietario in un altro residence in Italia o all’Estero.
Per quanto riguarda la seconda parte della sua domanda, infine, è possibile affermare che il diritto di multiproprietà ha le stesse caratteristiche della piena proprietà in senso stretto ed è, pertanto, cedibile a terzi e trasmissibile agli eredi.
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Avv. Giuseppe Lofrano
