Condomini: bisogna sempre concorrere alle spese di manutenzione?

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Questa settimana ci ha scritto la signora Angela ponendo il seguente quesito.

Gentile Avvocato, nel mio condominio è stato deliberato il rifacimento della facciata frontale, dei balconi e dei relativi frontalini del palazzo. L’amministratore di condominio ha ripartito questo costo sulla base dei millesimi di ciascun proprietario. Io ho un affaccio sulla parte anteriore ed ho votato contro all’assemblea condominiale. Devo concorrere ugualmente a pagare tali spese?
Angela (49). 

Gentilissima Angela,
la facciata è composta dall’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l’edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma ed un particolare pregio estetico. Ne deriva che rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, senza differenza tra la parte anteriore, frontale, principale e gli altri lati dello stabile. La facciata di un edificio, infatti, rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni.

Al riguardo i balconi sono considerati di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, salvo per quanto concerne le parti quali i frontalini o fregi di pregio che ineriscono alla facciata e la abbelliscono e che devono ritenersi di proprietà condominiale, mentre la parte interna dei balconi e la pavimentazione sono a carico dei proprietari. Posto ciò, tutte le spese a vantaggio del condominio che servono anche al rifacimento delle parti comuni dei balconi devono essere divise per millesimi di proprietà, salvo diversa pattuizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale. Pertanto, la facciata è bene comune anche per i condòmini i cui immobili non si affacciano su di essa. Riguardo alla Sua votazione in assemblea, la delibera approvata, seppur con il suo dissenso, è perfettamente valida ed efficace.

In conclusione, la spesa inerente il rifacimento della facciata (laddove i lavori siano necessari e non superflui) dev’essere sostenuta da tutti i condomini (favorevoli, contrari o astenuti) e può essere evitata solamente se la deliberazione viene dichiarata invalida dall’Autorità Giudiziaria.

Avv. Giuseppe Lofrano

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